2/7/2008

Ирек Давлетшин, журнал «Строительные материалы и услуги», 2 июля 2008 г.

В наше время огромное значение уделяется не только архитектуре многоэтажного здания, но и его инженерной инфраструктуре. Современный дом должен отвечать всем требованиям по инженерной и технической оснащенности. В рамках этой статьи мы рассмотрим некоторые вопросы проектирования, эксплуатации и технического обслуживания инженерных коммуникаций многоэтажных зданий.

Современное здание, независимо от своего типа — жилой дом, офисный или торговый центр — содержит достаточно разветвленную сеть инженерного оснащения. Причем качественный уровень инженерного оборудования непрерывно растет, поскольку требования человека к комфорту повышаются с каждым годом.

Основные подсистемы здания

Здание представляет собой систему, состоящую из трех взаимосвязанных, взаимозависимых и взаимодополняющих подсистем, в совокупности обеспечивающих предназначение здания и его функционирование в течение заданного жизненного цикла: строительной, технологической и жизнеобеспечивающей — инженерной.

Определяющей функциональное назначение, размеры, архитектуру и другие характеристики здания является технологическая подсистема, состоящая из комплектов технологического и вспомогательного оборудования, технологических конструкций и технических средств. Технологическая подсистема является непременной составляющей любого здания: производственного, жилого, бытового и т. д. В каждом здании протекают технологические процессы. Например, в бытовом помещении проходят процессы, связанные с физиологической, трудовой, оздоровительной и другими видами деятельности и отдыха человека. Соответственно, такое здание оснащается мебелью, предметами обихода и различными видами санитарно-гигиенического, кухонного и другого оборудования. В производственных зданиях наличие технологической подсистемы всегда обязательно.

Строительная подсистема любого здания соподчинена технологической и предназначена для защиты от окружающей среды и поддержания климатических условий и технических параметров, обеспечивающих комфортные условия жизнедеятельности людей и оптимальное протекание технологических процессов. Строительная подсистема состоит из наружной ограждающей оболочки (стены, покрытие, перекрытия над подвалом, оконные и дверные заполнения), фундаментов, несущих строительных конструкций, перегородок и других строительных конструкций, разделяющих и соединяющих этажи и помещения здания. Габариты, теплотехнические, прочностные, противопожарные и другие параметры строительной подсистемы здания зависят от его функционального назначения, характеристик размещаемой в его объеме технологической подсистемы и протекающих в нем технологических процессов.

Инженерная подсистема жизнеобеспечения здания — самая сложная и многовариантная его часть, предназначенная для создания требуемых условий внутри здания, подачи в него энергетических ресурсов, потоков воздуха, воды, газа, а также для удаления отработанных компонентов. Перечень составляющих инженерной подсистемы чрезвычайно обширен даже для сравнительно простого здания. Обязательными ее составляющими в современных зданиях являются: теплоснабжение, вентиляция и кондиционирование воздуха, холодное и горячее водоснабжение, электро- и газоснабжение, устройства пожаротушения, охранной сигнализации, лифтовое оборудование, средства телевидения, радио и телефонизации, комплексы интеллектуального слежения и регулирования параметров среды и физико-технических характеристик составляющих элементов всех подсистем здания.

В настоящее время за поддержание в здании требуемых санитарно-гигиенических условий, обеспечением его безопасности и защищенности от внештатных ситуаций отвечают множество подсистем инженерного оборудования, каждая из которых характеризуется достаточно большим набором контролируемых технологических параметров и сигналов управления. В совокупности все они образуют то, что называется системой жизнеобеспечения здания. Для организации взаимодействия между отдельными подсистемами инженерного оборудования, а также автоматизированного оперативного контроля и управления организуется диспетчерская структура, в которую в виде отдельных составляющих входят подсистемы автоматизации того или иного инженерного оборудования. В странах Запада, например, обязательно присутствие в здании информационноуправляющей инфраструктуры, построенной на принципах интеллектуального здания.

Комплексные инженерные системы жизнеобеспечения зданий, требующие профессионального обслуживания, стали появляться и в Екатеринбурге. Это породило немало вопросов и трудностей. Попробуем в них разобраться.

Острая потребность

За последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости совершил огромный скачок. Если в 2004 году в Екатеринбурге было сдано около 300 тысяч кв. м нежилых помещений, то сегодня в планах застройщиков и девелоперов стоят цифры, стремящиеся к миллиону кв. м. Это открывает участникам рынка не только новые возможности и перспективы, но и порождает множество проблем, связанных с разработкой правильной концепции, усилением конкуренции, усложнением работы с арендаторами. Соответственно, растут требования к профессиональным управляющим компаниям. Собственники недвижимости осознают необходимость профессионального управления имеющимися ресурсами. Возникает вопрос: сформированы ли на данный момент профессиональные компании, способные удовлетворить потребность в качественной эксплуатации?

Николай Глущенко, руководитель инжинирингового направления ЗАО «УЦСК «Сантехкомплект-Урал», на вопрос «может ли одна компания обслуживать все инженерные системы торгового центра?» однозначно ответил «нет» и пояснил: «Сегодня ситуация с обслуживанием инженерных систем современных торговых и развлекательных центров сложилась таким образом, что компании, отвечающей за эксплуатацию данного здания, приходится заключать десятки договоров с компаниями, обслуживающими различные инженерные коммуникации. Причем это не всегда фирмы, которые поставляли или монтировали данное оборудование. На рынке инженерных систем нередко встречаются случаи, когда оборудование на объекте поставлено и смонтировано одной компанией, а обслуживание этого оборудования в ходе эксплуатации отдается ее прямому конкуренту». Подобные случаи бывали и в практике ЗАО «УЦСК «Сантехкомплект-Урал». Инжиниринговое направление компании берет на обслуживание как сети, в комплектации которых фирма принимала активное участие, так и объекты, оборудование на которые поставляли другие организации.

По мнению Николая Глущенко, на сегодняшнем этапе развития рынка инженерных коммуникаций распространена цепочка «проект‑монтаж-эксплуатация». Проектанты, с одной стороны, работают по рекомендациям заказчика, стремящегося минимизировать строительные затраты и очень неохотно включающего в проект дорогостоящее, но более качественное инженерное оборудование. С другой стороны, все помнят, что еще недавно, основная, можно сказать, стратегическая задача строителей, была не «качество и многолетняя безаварийная эксплуатация объекта», а «быстрота строительства и его низкая стоимость». Поэтому, опираясь на морально устаревшие нормативные акты, проектанты выдают «на‑гора» проект, в котором уже заложена дорогостоящая эксплуатация. Причем в ее стоимость входит и высочайшая компетенция специалистов эксплуатирующей компании, так как ремонтов будет много и они будут далеко не дешевыми.

Монтажники только на 90 % реализуют то, что заложено в первоначальный проект. Бывают ситуации, когда уже на стадии монтажа становится очевидной эффективность замены более дешевого оборудования на более качественное. И тогда путем пересогласования такое оборудование все-таки попадает на объект.

«А вот когда очередь доходит до эксплуатации, — поводит итог Николай Глущенко, — здесь и начинаются большие затраты, договоры с десятками различных компаний, тонны запчастей и т. д. И по-другому не будет, потому что ни одна современная инженерная компания не способна выполнять такой фронт работ».

По словам специалиста Комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Натальи Райской, в Екатеринбурге работает всего две фирмы, оказывающие весь комплекс инженерных услуг (от кондиционирования до канализации). Из-за этого большинству строящихся деловых и торговых центров приходится заключать договоры на обслуживание сразу с несколькими фирмами, что тормозит процесс сдачи объекта в эксплуатацию.

Владимир Крымский, коммерческий директор ГК «Кастом», так обозначил назревшую острую необходимость в комплексном инженерном обслуживании коммерческой недвижимости: «Я вижу потребность в таких услугах, а если есть спрос, то обязательно возникнет и предложение. Думаю, что рынок комплексного обслуживания зданий будет расти и развиваться, появятся конкуренты. Объемы вводимых в эксплуатацию площадей в Екатеринбурге колоссальны. На сегодняшний день администрация города задается вопросом: а кто будет обслуживать эти здания?»

Малое количество фирм приводит и к высоким ценам на подобные услуги. Проблемы взаимоотношений между компаниями по инженерному обслуживанию и их заказчиками обсуждались на специальном совещании с вице‑мэром Екатеринбурга Виктором Контеевым 21 марта в администрации города. В нем принимали участие руководители фирм по инженерному обслуживанию, управляющих компаний, торговых и деловых центров.

Кроме того, 27 мая в пресс-центре газеты «Коммерсантъ-Урал» состоялась пресс-конференция на тему: «Инновации в сфере недвижимости: фасилити-менеджмент». На ней выступили представители городской администрации и первые лица эксплуатационной компании «Кастом»: Максим Афанасьев, председатель Комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга; Лариса Устюжанина, президент Ассоциации предприятий индустрии чистоты; Алла Жукова, генеральный директор ГК «Кастом»; Владимир Крымский, коммерческий директор ГК «Кастом», а также представители Уральской Палаты недвижимости. На ней также среди прочих вопросов обсуждалась проблема комплексного инженерного обслуживания коммерческой недвижимости.

По мнению экспертов, собственнику недвижимости целесообразнее отдавать эксплуатацию объекта на аутсорсинг. Это даст собственнику не только защиту от основных рисков — возникновения аварийных ситуаций при неправильной эксплуатации здания, потери привлекательности здания и, как следствие, его удешевления, но и ряд значительных преимуществ — снижение издержек, фокус на основном бизнесе, увеличение сроков межаварийного содержания объекта, возможность фиксированных расходов по внешним контрактам и т. п.

Когда здание строится и сдается в эксплуатацию, собственник в 95 % случаев несет дополнительные затраты. Фактическая смета на строительство превышает запланированную в среднем на треть. Если же эксплуатирующая компания включается в работу на стадии проектирования объекта, то первым результатом становится существенная экономия и сокращение издержек. «Допустим, собственник заказал разработку проектной документации всех систем здания, — поясняет Владимир Крымский. — Нам, чтобы включиться в процесс, нужен в среднем срок — 24 месяца проектных работ. За свои услуги мы берем 4000 долларов в месяц и участвуем в проектировании. Собственник обычно считает, что такая стоимость услуг непомерно высока, и пытается обойтись своими силами. В итоге же в результате наших действий получается колоссальная экономия. Ко времени сдачи объекта в эксплуатацию инженерные системы настроены настолько оптимально, что они в первые два года вообще не нуждаются в обслуживании. Таким образом, экономия составляет порядка 20 000–25 000 долларов в месяц. Получается неплохая доходность: вложил 4 000 долларов, получил 20 000».

Но, несмотря на это, собственники всё же не стремятся передавать непрофильную деятельность в руки профессиональных аутсорсеров. Вот как комментирует эту ситуацию Владимир Крымский: «Наши уральские собственники пока не «наигрались» в управленцев. Они сами хотят управлять, держать всё в своих руках. Для них объектный бизнес словно игрушка — «оторвать» от сердца его не могут». По его словам, проблема диалога с собственниками налицо: они, как правило, хотели бы сразу видеть эффект от комплексного обслуживания здания, но специфика сферы инженерных услуг заключается в том, что результат проявляется только на втором году эксплуатации. Срок службы здания в целом и бесперебойной работы всех инженерных систем может достигать 20–25 лет. В новом доме на первом году эксплуатации никаких проблем с оборудованием не возникает. Если оборудование еще и дорогостоящее, например, Siemens, то обычно собственник доверяет своей управляющей компании его обслуживание, в результате чего оно через год приходит в негодность. «В этот момент мы, конечно, можем прийти и предложить профессиональные услуги по технической эксплуатации и восстановлению инженерных систем, — продолжает Владимир Крымский, — но собственник, как правило, теперь никому не доверяет, так как уже потратил немалые суммы на приобретение дорогостоящего оборудования в расчете на его качество и долгосрочную работу. Восстановление же потребует дополнительных затрат. И решение проблемы заключается в преодолении страхов, стереотипов, в налаживании диалога с собственниками и продвижении профессиональных инженерных услуг». Итак, что же означает отдать эксплуатацию объекта на аутсорсинг? В Екатеринбурге появилось одно из новых направлений в управлении коммерческой недвижимостью — фасилити-менеджмент. В его область задач входит обеспечение взаимодействия с подрядными организациями, выполняющими гарантийное обслуживание различных систем объекта (вентиляция, кондиционирование и пр.), организация работы поставщиков ресурсов (электроэнергия, газ, вода, тепло), специализированных организаций (вывоз и утилизация отходов), уборочных служб. Возможно, появление таких компаний решит проблему комплексного обслуживания зданий. Сейчас новую модель управления недвижимостью использует у нас только одна компания — «Кастом». В настоящее время в постоянном режиме ею обслуживается более 1 млн. кв. м производственных и административных площадей.

Сейчас мы очень охотно оглядываемся на Запад. Там проектные компании пристально следят за появлением более совершенных технических решений, которые сводят на нет затраты на последующую эксплуатацию. Эти решения попадают в проекты новых строительных объектов, и вся эксплуатация сложнейших инженерных коммуникаций таких объектов сводится к простому диспетчеру, в арсенале которого только список «пожарных» телефонов.

Таким образом, только изменив отношение к первоначальным затратам на строительство, мы сможем существенно упростить и удешевить элемент эксплуатации торговых зданий. Причем это не подмена этапов траты денег, а экономия в чистом виде.

Важно знать

Фасилити-менеджмент (FM) необходим для обеспечения безопасности, катализации экономического развития и процветания общества. FM становится всё более популярным как в развитых странах, так и в странах со становящейся экономикой. Питер Корди, председатель Британского Института фасилити-менеджмента

О фасилити-менеджменте Этимология слова «фасилити» восходит к латинскому facilitas — удобный, благоприятный. Перефразировав известную фразу, можно сказать: всё гениальное удобно. Это очень точно характеризует подход фасилити-менеджмента к решению основных задач любого бизнеса. Схема работы с фасилити-компанией удобна и проста: все непрофильные функции фирмы-клиента переводятся на аутсорсинг. Непрофильные функции, в зависимости от рода деятельности компании, могут быть различными, но основными можно считать следующие: обеспечение чистоты в помещениях, сохранность всех коммуникаций и систем жизнеобеспечения здания в исправном состоянии, уход за прилегающей территорией и своевременный вывоз мусора и отходов. Все эти процессы (в дальнейшем — сервисы) не являются основными, но необходимы для нормального функционирования любой организации. Ключевым моментом в определении преимуществ фасилити-менеджмента является скоординированная работа всех сервисов как единого комплекса. Слаженность всех процессов позволяет гибко реагировать на постоянные изменения в окружающей среде и снижать внутренние издержки в эксплуатации объекта недвижимости, а также прилегающих к нему территорий. Параметры выбора фасилити-компании Фасилити-компания должна иметь квалифицированный управленческий и технический персонал, имеющий профессиональные сертификаты (с обязательной пропиской или регистрацией); также немаловажен факт возможности трудоустройства сотрудников, необходимых для эксплуатации объекта. Помимо этого, обязателен опыт работы по обслуживанию недвижимости, работа на постоянной основе с крупными клиентами, их отзывы и рекомендации. Членство в отраслевых ассоциациях будет дополнительным плюсом. Основные риски при непрофессиональном управлении эксплуатацией: — большая стоимость ошибки; — недостаток компетенций, неоптимальное распределение функций и зон ответственности; — существенные материальные издержки на подбор и обучение персонала; — неоптимальная структура и условия работы с подрядчиками; — потери доходности объекта в период ведения ремонтных работ; — потеря имиджа объекта недвижимости. Задачи, которые в состоянии решить фасилити-компания: — повышение прибыльности бизнеса клиента. Аутсорсинг снижает издержки обслуживания бизнес-процесса; — укрепление потенциала роста. При появлении у клиента большего количества помещений, у фасилити-компании не вызовет затруднений предоставить аналогичное обслуживание для дополнительных объектов; — снижение юридических рисков, связанных с персоналом; — внедрение инновационных технологий. Специализированная компания раньше любой отраслевой фирмы знакомится с новыми технологиями; — повышение качества и надежности обслуживания. Фасилити-компания дает гарантии и несет финансовую ответственность за качество выполняемых работ; — улучшение управляемости. Фасилити-компания использует современные принципы и формы управления и предоставляет эту возможность менеджерам заказчика; — дополнительная экономия средств за счет большого объема закупаемых специализированной компанией средств и материалов; — освобождение времени руководящего звена для концентрации на основном бизнесе. Преимущества сотрудничества с фасилити-компанией Для организации: — возможность фиксации расходов по внешним контрактам (осуществление планирования и бюджетирования) на длительный период; — фокус на основном бизнесе; — снижение издержек; — привлечение дополнительных инвестиций в технологии и оборудование; — повышение способности компании к изменениям и росту (скорость, стоимость); — гарантийные обязательства и материальная ответственность единого подрядчика. Для объекта недвижимости организации: — сохранение в хорошем санитарно-техническом состоянии (увеличение межремонтных периодов и сроков службы инженерных систем и оборудования); — сохранение и улучшение имиджа; — сохранение инвестиционной стоимости (снятие рисков потери доходности объекта из-за ремонта).

В статье использована информация компаний: ЗАО «УЦСК «Сантехкомплект-Урал», ГК «Кастом»

и сайтов: www.cniipz.ru, www.abok.ru