16-05-2008

Ксения Борисова, «Недвижимость. Екатеринбург», №23 (551), 16.05.08- 22.06.08

Ввод новых деловых центров ставит вопрос о необходимости их качественного обслуживания. Сегодня в городе действует несколько компаний, предоставляющих такие услуги, но при этом значительные сегменты рынка остаются неохваченными. Одним из решений этой проблемы может стать развитие новой тенденции в управлении коммерческой недвижимости — фасилити-менеджмента. О его преимуществах для собственников офисных зданий рассказали участники пресс-конференции, которая прошла в пресс-центре газеты «Коммерсантъ-Урал».

За последние годы рынок коммерческой недвижимости совершил огромный скачок. Если в 2004 году в Екатеринбурге было сдано около 300 тыс. кв.м нежилых помещений, то сегодня в планах застройщиков и девелоперов стоят цифры, стремящиеся к миллиону квадратных метров. Уже на данный момент в Екатеринбурге функционирует 600 тыс. кв.м коммерческой недвижимости. Это не только открывает перед участникам рынка новые возможности и перспективы, но и порождает множество проблем, связанных с разработкой правильной концепции, усилением конкуренции, усложнением работы с арендаторами. Соответственно растут требования к профессиональным управляющим компаниям. Собственники недвижимости осознают необходимость качественного управления имеющимися ресурсами. Возникает вопрос: сформированы ли на данный момент такие организации, способные удовлетворить потребность в качественной эксплуатации? И чем фасилити-менеджмент отличается от других направлений в управлении объектами коммерческой недвижимости?

Новое в управлении

Фасилити-менеджмент еще не имеет широкого распространения на территории России. Данное бизнес-направление в большинстве случаев встречается в деятельности западных фирм. Тем не менее, несмотря на небольшую распространенность, бытует мнение, что сотрудничество с фасилити-компанией сулит немалые перспективы для владельцев крупных объектов недвижимости. Фаситили-менеджмент — это управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством здания. В сфере деятельности фасилити-менеджеров оказываются все службы, обеспечивающие нормальное функционирование объекта недвижимости. Подключение к работе таких специалистов позволяет владельцу развивать свой бизнес, акцентируя внимание на основных направлениях деятельности. По словам Владимира Крымского, коммерческого директора ГК «Кастом», фасилити-компания, как правило, занимается обеспечением взаимодействия с подрядными организациями, выполняющими гарантийное обслуживание различных систем объекта (вентиляция, кондиционирование), налаживает работу уборочных служб, поставщиков электроэнергии, газа, воды. Как отмечает Алла Жукова, генеральный директор ГК «Кастом», фасилити-менеджмент — это, по сути, управление вспомогательными службами объекта недвижимости. До сих пор этому направлению собственники коммерческой недвижимости уделяли остаточное внимание. Напрасно. Фасилити-компании, которые начинают заходить на местный рынок, предлагают рынку полный комплекс услуг по обслуживанию делового центра, способствуют снижению временных и денежных издержек, что полезно для бизнеса. «Такая компания отличается от обычной управляющей тем, что здесь акцент смещен в сторону эксплуатации объекта недвижимости. Она обеспечивает не столько коммерческое управление и брокеридж, сколько полное содержание объекта недвижимости. Если специалисты УК начинают работать с объектом на стадии его сдачи в эксплуатацию, то фасилити-менеджеры подключаются к работе на этапе проектирования и строительства здания. Эффект для клиента в этом случае особенно заметен», — отмечает Владимир Крымский. По мнению экспертов, собственнику целесообразнее отдавать эксплуатацию офисного здания на аутсорсинг, то есть пользоваться услугам привлекаемой компании. Это даст ему не только защиту от основных рисков (возникновения аварийных ситуаций при неправильной эксплуатации здания, потери его привлекательности и, как следствие, его удешевления), но и ряд значительных преимуществ (снижение издержек, увеличение сроков межаварийного содержания объекта, возможность фиксированных расходов по внешним контрактам, сохранение здания в хорошем санитарно-техническом состоянии). В то же время непрофессиональное управление эксплуатацией здания может привести к снижению доходности объекта недвижимости в период ремонтных работ, потере его имиджа, неоптимальному распределению функций и зон ответственности и т.п.

Почему собственники не доверяют аутсорсерам?

Несмотря на эти преимущества, собственники все же не стремятся передавать непрофильную деятельность в руки профессиональных аутсорсеров, хотя во всем мире 50% компаний создают свои управляющие отделы, а 50% отдают управление на аутсорсинг. «Очень небольшое количество местных девелоперов отдают на аутсорсинг полный комплекс услуг в офисном центре. Сезонная чистка фасадов поручается одной организации, вывоз снега — другой, клининг — третьей», — говорит Владимир Крымский. По мнению эксперта, это связано с тем, что многие собственники предпочитают «по старинке» доверять эксплуатацию объекта коммерческой недвижимости своим специалистам. Однако если отдать, к примеру, обслуживание систем теплоснабжения привлекаемой компании, можно значительно увеличить показатели по энергосбережению. Эксперт считает, что в ближайшие годы ситуация должна измениться. Владельцы офисных зданий стали все чаще задумываться о необходимости предоставления качественных услуг арендаторам в своих объектах, а раз есть спрос, будет и предложение. Почему это происходит только сейчас? По словам Игоря Черноголова, председателя регионального отделения общественной организации «Деловая Россия», раньше управляющие компании объектов коммерческой недвижимости содержали штат уборщиц. В организациях по обслуживанию работали такие же неквалифицированные кадры, как и в УК, и нужно было еще переплачивать им добавленную стоимость. Сейчас же клининговые фирмы повернулись лицом к потребителю, стали нанимать грамотный персонал, приобретать современное оборудование. Арендатор тоже оценил изменившиеся условия. «Теперь, когда бизнесмен въезжает в новый офис, то вместе с красивой отделкой он хочет получать и качественное управление недвижимостью: чтоб и свет горел, и было чисто, и была вода… Для этого и нужны фасилити-компании, которые предлагают комплексную услугу», — рассказывает эксперт. По его мнению, услуги фисилити-менеджеров будут оказываться в офисах не только класса «А» и «В», но и класса «С». Не все бизнесмены арендуют офисы в качественных бизнес-центрах, отчасти потому, что это достаточно дорого для растущего бизнеса. Однако возможности для пользования услугами фасилити-компаний у них есть. Что касается современных бизнес-площадей, то они будут обслуживаться более комплексно.

Будущее за аутсорсингом

По мнению аналитиков рынка, чаще всего основными клиентами на рынке эксплуатационных услуг являются новые бизнес-центры класса «А» и «В». Для грамотного и качественного их обслуживания нужны профессиональные компании, способные удовлетворить потребность в качественной эксплуатации. Однако сегодня они только начинают развиваться на рынке. «Затрудняет их становление еще и тот факт, что работа в сфере обслуживании в России, как и на Западе, считается непрестижной. Необходимо изменить отношение к этому роду деятельности в обществе. Для этого рынок Екатеринбурга должен получить широкий спектр услуг. Тогда и работа с независимой эксплуатационной компанией для владельца станет выгодной», — отмечает Игорь Черноголов. Пока же собственники предпочитают брать с рынка аутсорсинга клининговые услуги, тем более, что компаний в городе предостаточно. «На данный момент в Екатеринбурге работает 96 таких организаций. Шесть компаний можно назвать крупными (число сотрудников здесь превышает 500 человек), 2-3 — средними (свыше 300 специалистов), и порядка 10 компаний имеют штат до 200 человек. Остальные — операторы клинингового обслуживания. Им не под силу крупные объекты, так как в этих организациях не хватает ни персонала, ни оборудования. Они представлены на рынке наиболее широко», — рассказывает Лариса Устюжанина, президент Ассоциации предприятий индустрии чистоты Урало-Сибирского округа. По ее мнению, несмотря на недостаток компаний, оказывающих комплексные услуги по обслуживанию помещений, у рынка аутсорсинга в Екатеринбурге есть большое будущее. Сейчас открывается большое число торговых и деловых центров. Одних только торговых площадей планируется ввести более миллиона; кадров, обеспечивающих их уборку и оказывающих другие услуги, будет не хватать. «На одну тысячу квадратных метров нужно около 20 тыс. привлеченных сотрудников. Сегодня же в индустрии чистоты работает около 8 тыс. человек, а обслуживается более 10 млн кв.м. Это очень большая проблема», — говорит Лариса Устюжанина. В этом году Ассоциация начала участвовать в проекте российского категорирования офисных центров. И вот что получилось: офис класса «А» должен обслуживаться не оператором клининговой службы, а клининговой или фасилити-компанией высшей категории, потому что уровень уборки и обслуживания должен соответствовать уровню здания.